العناية الفنية الواجبة (TDD)
قبل أن توقّع، اعرف ما الذي ستدفعه بعد التوقيع
نفحص الأصل ونراجع مستنداته قبل الصفقة. نخبرك بالمخاطر الحرجة، والصيانة المؤجلة، والإنفاق الرأسمالي المتوقع. تدخل التفاوض بأرقام فنية، لا بانطباع جولة.
مخاطر فنية قد تؤثر في قرار الصفقة
قد لا تكشف جولة المعاينة وحدها احتياجات أنظمة التكييف أو تجديد العزل. تساعد العناية الفنية الواجبة على توضيح هذه الالتزامات وتقدير أثرها قبل التوقيع، لتدخل قرار الصفقة وشروطها على بيّنة.
متى تحتاجها
استحواذ
قبل الالتزام النهائي، وخلال فترة الفحص المتفق عليها مع البائع.
تمويل
جهة التمويل تطلب رأياً فنياً مستقلاً في حالة الأصل الضامن.
بيع
تريد أن تعرف ما سيجده المشتري قبل أن يجده، فلا يُعاد التفاوض في آخر لحظة.
مراجعة استثمار قائم
قبل إعادة التمويل أو ضخ رأس مال جديد.
ما الذي نقيّمه
الهيكل الظاهر
التشققات والهبوط وحالة الخرسانة، مع الرادار (GPR) أو الفحوصات غير الإتلافية (NDT) حين يلزم.
الغلاف الخارجي
الأسطح والعزل والواجهات والنوافذ.
الأنظمة الكهربائية والميكانيكية والصحية
حالتها وأعمارها التقريبية وقدرتها.
المصاعد وأنظمة السلامة
حالتها الظاهرة وسجلات صيانتها.
المستندات
المخططات، وعقود الصيانة، والضمانات القائمة، وسجل الأعطال.
الصيانة المؤجلة
ما كان يجب أن يُعمل ولم يُعمل.
ما تستلمه
ملخص للجنة الاستثمار
المخاطر الحمراء، وما يؤثر على السعر أو الشروط.
بنود للتفاوض
إصلاحات فورية يمكن خصمها أو اشتراطها على البائع.
تقدير إنفاق
فوري وقصير ومتوسط المدى، بنطاقات ومصدر أسعار واضح.
سجل الافتراضات والفجوات
ما لم نصل إليه، وما ينقص من المستندات، وما يحتاج اختباراً.
نتائج مفصّلة
لكل نظام بالصور والمواقع.
كيف يسير العمل
الخطوة 1
اتفاقية سرية، والوصول إلى غرفة البيانات.
الخطوة 2
مراجعة المستندات، وطلب ما ينقص مبكراً.
الخطوة 3
معاينة الموقع بفريق متعدد التخصصات.
الخطوة 4
تحقق تخصصي إن ظهرت حاجة.
الخطوة 5
مسودة لملاحظاتك، ثم التقرير النهائي.
الصفقات مرتبطة بمواعيد. نبني الجدول على موعد إغلاقك.
ما الذي نحتاجه منك
نوع الأصل، وموقعه، ومساحته، وعمره.
مرحلة الصفقة وموعدها المستهدف.
الوصول إلى غرفة البيانات أو المستندات المتاحة.
إذن دخول للموقع بالتنسيق مع البائع أو المستأجرين.
حدود الخدمة
لا نقدّم تقييماً سعرياً، ولا رأياً قانونياً في الملكية أو العقود. الدراسات البيئية وفحص التربة خارج النطاق ما لم يُتفق عليها. ما لم نتمكن من رؤيته أو اختباره يُذكر صراحة في التقرير.
الاعتماد على عرض البائع مقابل العناية الفنية
قارن بين المعاينة قبل الصفقة ومنهجية فحص إنسبكتكس.
| وجه المقارنة | المعاينة قبل الصفقة | العناية الفنية الواجبة |
|---|---|---|
| ما يصل للجنة | انطباع عام | ملخص بالمخاطر الحمراء وما يؤثر على السعر أو الشروط |
| التفاوض | مطالبات عامة | بنود للتفاوض: إصلاحات يمكن خصمها أو اشتراطها على البائع |
| الإنفاق القادم | غير معروف | تقدير إنفاق فوري وقصير ومتوسط المدى بنطاقات ومصدر أسعار |
| الفجوات | لا تُذكر | سجل بما لم نصل إليه وما ينقص من المستندات |
مقارنة توضيحية، وقد تختلف تفاصيل الخدمات حسب مقدم الخدمة.
كل نتيجة تصلك بموقعها وصورتها وتوصيتها
لا نكتفي بقول إن هناك مشكلة. نوثّق أين هي، وما درجة خطورتها، وما الخطوة المقترحة، في تقرير يمكن الرجوع إليه.
شاهد كيف يُعرض التقرير- الموقع
- غرفة المعدات
- الوصف
- وحدة تبريد قريبة من نهاية عمرها التقديري
- التوصية
- بند تفاوض: تقدير تكلفة الاستبدال
ما الذي يحدد عرضك؟
العرض مكتوب بالنطاق والجدول، ويصلك بعد مكالمة نطاق قصيرة.
حجم الأصل أو المشروع
عدد المباني أو الوحدات أو الأصول ومساحاتها وأعمارها.
نطاق الفحص والتخصصات
ما يشمله التقييم من أنظمة وأدوات قياس، وما يحتاج نطاقاً متخصصاً.
الجدول والوصول
مواعيد الزيارات وإمكانية الدخول إلى الموقع والمستندات المتاحة.
التكلفة تقديرية ومشروطة بالنطاق، وتُحدَّد في العرض المكتوب.
أسئلة العناية الفنية الواجبة (TDD)
هل يمكن توجيه التقرير لجهة التمويل؟
نعم، بشروط تُحدد في العقد.
هل تقدمون الخدمة لصالح البائع؟
نعم. يكشف تقرير البائع المشكلات مبكراً، فيُعالجها أو يُسعّرها قبل أن تصبح ورقة ضغط عليه.
ماذا لو كانت المستندات ناقصة؟
نعمل بما يتوفر، ونرفع مستوى المعاينة لتعويض النقص. ونكتب في التقرير بوضوح ما الذي لم يُتح لنا.